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           敷金はこうやって取戻せ!
      
原状回復義務、自然損耗、修繕費、通常使用、礼金、最高裁判決、敷引特約、少額訴訟

   修繕費用の妥当性チェックシート  
   
内容証明郵便の送付から少額訴訟まで                   ブログ 法は自ら助くる者を守る

  敷金は全額返還されるものと期待していたら原状回復費として高額な修繕費を敷金から控除された
とか、敷金が返還されない上に60万円もの修繕費を請求されたなどというケースが後を絶ちません。
 
   

  自然損耗分の修繕費は初めから家賃に含まれていますが、自然損耗分を借主負担とする特約も契
約自由の原則により合意可能とするのが判例の立場です。
  尤も特約は借主負担とする自然損耗分の範囲が明確に規定され、かつ負担する金額の予測が可
能であるなど有効要件を満たしている必要があります。

  借主に自然損耗分を負担する義務があるのは特約が有効な場合に限られるのであって、そう
でない場合借主は
借主の故意・過失に基づく破損・損耗の箇所の修繕費を負担すれば十分なのです。

  賃貸人の請求額がおかしいと思ったら内容証明郵便で堂々と特約の無効性及び分が負担すべき修
繕費の金額を内容証明郵便で主張しましょう。

  
権利主張することによってのみ法による救済の道も開かれます。

                           
  以下で、
判例及び国土交通省のガイドラインの考え方を整理致しました。


<敷金とは何か>


  明渡し後に賃料の滞納とかその他借主が負担すべき債務が残存していた場合にその債務を
担保する趣旨で借主が賃主に差入れるものです。   
     ※ 敷金に関する法律の規定はなく、特約に基づき入金するものです。

  ですから、
そのような債務が残存しないならば明渡し後に貸主は敷金全額を速やかに返還
しなければなりません。


<原状回復義務の範囲とは> 


 
明渡し時に借主は室内から借主所有の家具・物品等を搬出し(借主が自分の費用で取り付けた
エアコン、建具、アンテナなど造作物も撤去します)、物件の原状回復を行い、清掃(ベランダの排水溝
の泥詰まりも清掃します)して引渡します。

  さて、この原状回復義務ですが、判例では「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少の
内、
借主の故意・過失、善管注意義務違反その他通常の使用を超えるような使用による損耗
等を復旧する義務
とされています。
                        ↓
  つまり、
自然損耗(通常損耗等)及び経年変化(自然的な劣化・損耗等)の修繕費用
原状回復費用に含まれず
貸主負担であるということです。   ですから、借主にリフォームをして
入居当時と完全に同じ状態に戻す義務はありません。

                       
  不動産鑑定評価基準によれば、そもそも
賃料(管理費や共益費を含む)の中には減価償却費、
維持・管理費、公租公課、損害保険料、貸し倒れ準備金、空室等による損失相当額などが含まれ
ています。
                         ↓
 
自然損耗及び経年変化の修繕費は貸主が毎月受取っている賃料から支払われるべき
ものです。   その他、礼金からも負担されるべきです。

   
※ 礼金の法的性質は家賃の前払い、自然損耗に関する原状回復費用などとされます。


<自然損耗(通常使用による損耗等)とは>

  「入居者が入れ替わらなければ取替える必要がない程度の状態」が、自然損耗(通常使用
による損耗等)です(横浜地裁判決)。   もし、借主が新品に交換する義務を負うとすれば貸主に
利得が発生し不公平となります。

  → 例えば、
畳や絨毯の損耗、日照や結露によるクロスの汚損、タバコのヤニ(クリーニン
    グで除去出来る程度のもの)
など。
  


<修繕費に関する特約があったとしても>

  民法では貸主に修繕義務があるとし、また必要費・有益費についても貸主に償還義務があるとし
ています(民法606条、608条)。

 
必要費 →建物の保存に必要な費用・・・雨漏り修繕の費用、水道管の修理
        費用、賃貸人の承諾を得て高性能の鍵に取り替えた場合の費用など
 
有益費 →建物の改良に支出した費用・・・部屋の改築等

                
 ※  参考 → 修繕義務の不履行と賃料支払義務
                          ↓
  繕義務に関する民法の規定は
任意規定(当事者に特約がない場合に適用する規定)です
ので、通常はこの規定を排除した貸主有利の特約が締結されています。
                          
  しかし、
判例では貸主有利な特約が成立していたとは簡単には認めず特約条項を一般的な原状
回復義務の規定に過ぎないと認定するものが多いのです。

  つまり、
借主の負担とされるのは畳表の取替え・裏返し、ガラス・障子・襖の張替え、蛍光灯・
電球の交換
など「小修繕」と呼ばれるものまでです。  

  ただし、これも借主がそれを望むなら自分の費用でやりなさいという意味に過ぎず、明渡し時に
それらを新品に交換したり修繕したりする義務まで負わせるものではありません。

                          
 
天井・壁のクロスや絨毯の張替え、給油器や風呂釜の取替えなど「大修繕」と呼ばれるものは、
特約に拘らず貸主の負担としているのです。
                          

  また、
特約で貸主の修繕義務を免除するとされていても、それは契約期間中は行なわないと
いう趣旨であり、明渡し後に修繕を行った場合、
元借主にその費用を請求出来るという意味では
ない
のは当然である
とします。

               敷金関連重要判例


<通常使用による損耗でも借主の使い方やその後の手入れ等の管理が
 悪くその結果として損耗・毀損が発生・拡大したと考えられる場合>

 借主の負担を容認しています。   ただし、その場合でも毀損部分の修復工事は出来るだけ
最低限度の施工単位を基本とする
としています。
                          ↓
  
国土交通省のガイドラインでは具体的に貸主負担と借主負担を区分しています。   
            
 → 詳細  

  
 平成16年2月10日付でガイドラインの一部が改訂され損耗・毀損の事例が2点追加
    されました
    →  詳細



<ハウスクリーニング費用の負担> 

  部屋を通常使用を超えるような仕方で使用しておらず、借主の故意・過失による汚損もない場合、
借主にハウスクリーニング費用を請求出来るのは特約が有効に成立している場合に限られます。    
これは自然損耗分の原状回復費用であり、貸主が新しい借主を獲得する為の先行投資ですから、
それまで受取った賃料から支出して然るべきものだからです。 


   
<善管注意義務違反> 

  善管注意義務とは行為者の属する職業や社会的地位に応じて通常期待されている程度の抽象
的・一般的な注意義務のことです。     
この義務違反があると不法行為上の過失があると認
されます。     


  例えば、借主の場合なら賃貸物件を破損させないよう十分注意して保全管理する義務が善管注
意義務となります。   
  カーペットにタバコの焦げ跡を付けた場合とか、トイレの水が止まらなくなったのに貸主に連絡せず
放置した場合などは、善管注意義務違反があるといえ修繕費用や増額水道料金も借主の負担とな
ります。



[ 非常に参考になる裁判例 ]
]

名古屋地裁平成2年10月19日判決・時報1375号117頁
     (参照条文 民法600条・606条・622条)
要点
 本件賃貸借契約には、以下のような特約があった。

(1)  本件建物の専用部分についての修理、取替(畳、フスマ、障子、ガラス、照明器具、スイッチ、
  壁、床、その他外回り建具を含む建具、浴槽、風呂釜(バーナーを含む)、 その他の小修理)
  は、賃借人の負担において行う(以下、修理特約)。

(2)  賃借人は、故意過失を問わず本件建物に毀損、滅失、汚損、その他の損害を与えた場合は、
  賃貸人に対して損害賠償しなければならない(以下、賠償特約)。   本件賃貸借契約は終了
  したが、賃貸人Xは本件建物の修繕費用として以下の費用を支出 した。 

  そこで、上記特約に基づき賃借人Yに対しこれらの費用を請求した。
    (1) 温水器の取り替え  185,000円
    (2) 畳張り替え        42,000円
    (3) 襖張り替え        17,600円 
    (4) 障子張り替え       5,000円
    (5) クロス張り替え     282,000円
    (6) ジュータン張り替え  137,600円
    (7) ペンキ塗り替え(ドア)  20,000円

   本判決は、上記修理特約について「賃貸人の修繕義務の免除を定めたものであって積極的に
 賃借人に修繕義務を課したものではない」とし、
以下の理由でペンキ塗り替え費用しか認めな
 かった。


(1) 温水器(集中給湯方式)の取り替え
(否定)
  浴槽への給湯設備はこれしかないので、「風呂釜(バーナーを含む)」に該当するとも思われるが、
 本件修理特約に列挙されている他の項目は短期間で消耗する個所に関するも のが多く、費用的
 にも高額のものはない。

  これに対して温水器は長期の使用を予定して設 置されるものであり、取替費用も高額である。
 賃料も比較的高額で、礼金が50万円支払われていることも考慮すると、温水器は本件修理特約
 に言う「風呂釜バーナーを含む」 に該当しない。

(2) 畳張り替え
(否定)
   賠償特約では、本件建物の毀損・汚損についての賠償義務を定めるが、そこでいう損害 とは、
 賃借物の通常の使用によって生ずる損耗・汚損は含まない。

(3) 襖張り替え
(否定)                  同上

(4) 障子張り替え(否定)                同上

(5) クロス張り替え(否定)
   結露によるもので、結露は一般に建物の構造によって発生するものであり、結露による 汚損を
 賃借人の責めに帰することはできない。

(6) ジュータン張り替え (否定)            同上

(7) 
トイレドアのペンキ塗り替え(認容)
   シールが多数貼ってあり、はがすことができないので、その部分を削り取りその部分を ペンキ
 塗りする必要がある。
                                            以上


  当事務所では自然損耗修繕特約の無効性、妥当な修繕費の算定等の
    ご相談を何時でもお受け致し内容証明郵便を作成致します。

                                             最新更新日 平成27年5月27日





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         神奈川県行政書士会所属  登録番号第02094219
           
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