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          敷金はこうやって取戻せ!
     
明渡時の原状回復、自然損耗、修繕費、通常の使用、返還請求、判例


 内容証明郵便の送付から少額訴訟まで

 上記修繕費用の妥当性チェックシートで自然損耗修繕費特約が無効と分かったら、借主が負担
すべき修繕費について大家と協議することになります。
もし仮に借主の過失による破損・損耗の箇所がないとしたら、敷金は全額返還になりますから
その旨を貸主に伝えます。

1 まず大家と交渉して見ます。

   「部屋の汚れは自然損耗であり大家負担のはずです。  自分には善管注意義務違反はない
 のだ
から敷金の全額返還が当然ではないのですか」と主張します。  
  判例や国交省のガイドラインを提示
して説明の補強をします。 

   大家との間には管理会社が入り賃貸借契約書の特約条項(例えばハウスクリーニングが借主
 全額負担)を盾に要求を拒否して来た場合には、「特約条項からは修繕費の予測が困難であるから、
 借主の利益を一方的に害しており消費者契約法第10条により無効である」と主張します。

2 大家との交渉で埒が明かない場合は、内容証明郵便の送付及び少額訴訟の提起を検討
 することになります。

 

a 一般的にまず内容証明郵便を出すといい場合

 ・敷金が高額で同額の礼金も払っているのに、敷金の返還率が非常に低い。
 ・借主に過失のある毀損や損耗はごく小さいものであるのにクロスの総張替えや襖の総張替え費
  を請求されており、敷金で足りない分の追加請求が来ている。
 ・遠くに引越していて少額訴訟では航空運賃が掛かり、コスト的に合わない。
 ・忙しくて少額訴訟の予定が組めない。
 ・裁判所へは行きたくない。 内容証明郵便でアップ出来ればそれで満足する。
 ・内容証明郵便を出して反応を見てから少額訴訟を提起したい。
 ・自然損耗修繕特約の無効性を諄々と説き借主が負担すべき修繕費の額を大家に通知して、
  裁判外で和解をしたい。
 ・大家は管理会社に任せっ切りで判例とか国交省のガイドラインなど最新の情報に接する機会
  が少ない。   この機会に大家に情報を伝えれば修繕費を修正して来る可能性がある。

  なお、電子内容証明郵便では、字数制限が撤廃され1枚にこれまで3倍の内容を盛り込
   むことが出来ます。  ですから、判例の詳しい説明を載せたり、日頃のクレームを伝えたり、
   大家を諄諄と説得するには有効な手段と言えます。

 ☆ 当事務所では自然損耗修繕特約の無効性、妥当な修繕費の算定等のご相談を
   何時でもお受け致し内容証明郵便も作成致します。


<当事務所で解決した事例>   
 ・敷金26万円、礼金26万円、 賃料月額13万円のワンルームマンション
 ・賃借人は、退去後東京から長崎に転居
 ・特記事項  飼猫による柱部分に小さな損傷あり (大家が飼猫を許可したと思っていた)
    事前通告もなく外装工事を始め窓を遮蔽するなどの、管理会社へのクレームがあった。
 ・当初の大家提示の控除額 18万円 (クロス総張替え、室内クリーニング等)
 ・内容証明郵便に対する大家の回答  →  「控除額を半額に削減する」
                                     ↓
  こうして敷金返還率は飼猫にも拘らず30%→65%にアップ致しました。

b 少額訴訟を直ぐ提起してもいい場合

 ・敷金が高額でなく敷金の返還率も5割程度ある。
 ・大家が自然損耗修繕特約の有効性を譲らず、内容証明郵便を出しても修正を期待出来ない。
 ・大家の住所地は比較的近くで簡裁もそう遠くない。
 ・善管注意義務違反があったかどうかで大家と見解が分かれている。
 ・期待出来るアップは小幅でも少額訴訟ならコスト的に合う。
                         
  少額訴訟は本人申請で行なうことになりますが少額訴訟といっても内容証明郵便で
 主張することとほとんど同じです。

   ★ 少額訴訟の書式は、下記からダウンロード出来ます。
      訴状、 当事者の表示、 請求の趣旨及び紛争の要点
    
       ※ 少額訴訟の流れを知りたい方は → 解説

                     

   通常損耗修繕特約や敷引特約に関する最高裁判決が出ている現在、貸主から請求された修繕費
 の合法性を判断するには賃貸借契約書の条項チェックが益々重要になっています。  
 これはこれから賃貸借契約を締結するという時にも云えます。
  
   賃貸借契約書をFAXして下さい。  チェック致します。
 また、将来トラブルとならない賃貸借契約書案を提示致します。


          
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             行政書士田中 明事務所