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不動産の評価ってどうやってするの?


  
   不動産を遺産相続する際、一番気になるのが不動産の評価です。   相続税が掛かるのかどうか、
 或いは掛かるとして相続税は幾らになるの。   それを決定的に左右するといっていいのが不動産の
 評価だからです。

                           
   さて、既に述べた通り基礎控除というのがあります。   遺産が基礎控除額を超ない限り相続税は
 掛かりません。    つまり、相続人が妻1人なら1億6,000万円超、妻と3人の子なら8,000万円超の遺
 産がある場合に初めて掛かって来ます。


                          
<ところで、その1億6,000万円とか8,000万円って、時価なの>

   時価には違いありませんが、実際の取引価格ではありません。   

 相続税路線価といって、税務署が相続税を算出する際に使用する価格なのです。

    
   なお、相続税路線価は実際の取引価格より2,3割安いのが通常でしたが近年の地価下落で逆に
 相続税路線価の方が高い地方もあります。   

  何れにしても相続税のハードルはかなり高く相続税を払うケースは5%に過ぎません。

                           

<では、相続税が掛からないケースの場合、評価はどうやるの?>

   私は原則として取引価格を基準とすべきと考えます。   なぜなら、取得した財産の価値はそれをもし
 売ったら幾らになるか、つまり現時点の取引価格で決めるのが最も合理的だからです。

   それはさておき、不動産を取得したら固定資産税・都市計画税を払う義務が生じます。   
  この固定資産税・都市計画税は固定資産税評価額という別の基準により算出します。   

   何かとても複雑な感じになって来ました。   
 地価公示価格という時々聞かれるもうひとつ別な評価もあります。


 
   折角ここまで書いて来たので、以下それらの関係を整理して見ます。


                           
<地価公示価格>

    国土庁が毎年3月下旬頃発表する、1月1日現在の全国の標準地の地価です。

   

  国や自治体が用地を取得する際や国土利用計画法による土地取引の基準
となります。  
  不動産鑑定士が委託されて鑑定評価を行っています。


<相続税路線価>

    国税庁が毎年8月頃発表する、1月1日現在の全国の主な道路に付けられた価格
  
相続税、贈与税、地価税の算定基準となります。 

    国税局や税務署で誰でも閲覧可能です。

    なお、もう少し詳しくいいますと、
相続税路線価を使用するのは市街地の宅地の場合で、
  相続税路線価のない地域の場合は宅地の固定資産評価額に一定の倍率を乗じた価格を使
  用します。  


<固定資産税評価額>

     国の『固定資産評価基準』により決定され3年ごとに1月1日現在で見直される土地と家屋
  の価格で、
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定基準となります。
      
    市役所・役場の固定資産税台帳に登録、所有者のみ閲覧可能。

    なお
、家屋の固定資産税評価額は相続税の評価価格としても使用します


                          
  これら三つの価格の関係は、概ね以下の通りです。

     
相続税路線価=地価公示価格×0.8

     固定資産税評価額=地価公示価格×0.7
 


   ※  毎年5月初めに、固定資産税・都市計画税納税通知書が届きます。
     この課税明細書を見ると土地と家屋の固定資産税評価額
分かります。     
     これから、
簡単に相続税路線価を算出できます。

   ※  また、市役所又は都税事務所で固定資産税評価証明書をいつでも
      取得出来ます。  これは不動産変更登記の際、必要な書類です。


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